Exemple d’illustration de la déclaration LMNP

Exemple d’investissement LMNP dans l’ancien

Les explications données sur les pages suivantes s’appuient sur l’exemple suivant, qui est un exemple fictif, dont les chiffres sont volontairement simplifiés pour plus de clarté dans les explications.

Pour simplifier les explications, on considère que la première échéance du prêt commence un mois plus tard, le 01/04/2018. Sur les 9 mois (d’avril à décembre) de l’année 2018 :

Pour l’obtention du crédit, ont également été payés :

Avant de mettre le logement en location en meublé:

Pour cette première année d’exercice, aucune taxe n’a été payée.

Synthèse des dépenses et recettes

Pour mettre en location en meublé le logement acheté :

(1) Les investissements suivants ont été réalisé afin d’acheter le logement et les équipements

Ces montants investis ne sont pas « consommés » tout de suite dès la première année de location, ils sont les « immobilisations ». Ils perdent de la valeur progressivement, dû à l'utilisation, à l'obsolescence, ou simple au temps. En régime réel, on peut en déduire une partie tous les ans du bénéfice réalisé, ceci vient diminuer le montant du bénéfice et par conséquent fait baisser le montant des impôts à payer. C’est ce qui rend intéressant le régime réel en LMNP. Ces déductions sont des « amortissements », ils permettent de constater la perte des valeurs des immobilisattions, et viennent amortir les montants investis et immobilisés.

Les immobilisations et les amortissements sont déclarés au moyen du formulaire 2033-C-SD.

(2) Sur l’année, des loyers ont été perçus

Ces loyers constituent la source des revenus, qui contribuent au résultat de l’exercice.

(3) Sur l’année, les montants suivants ont été payés

Remboursements du prêt:

Les montants des intérêts et assimilés payés peuvent être considérées comme des charges.

Les montants suivants ont également été payés dans le cadre de l’activité :

Ce sont aussi des charges payées dans le cadre l’activité.

Pour cette première année aucune taxe n’a été payée. Mais à partir de l’année suivante, des taxes seront payées.

Les intérêts et assimilés payés, les charges, les taxes payées ainsi que les amortissements contribuent au résultat de l’exercice.

Dans le cadre de la LMNP on doit déclarer les BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Cette déclaration du résultat est réalisée à l’aide du formulaire 2033-B-SD.

Comprendre la déclaration LMNP

Avant de rentrer dans le détail de chaque formulaire, j’essaie de donner une explication succincte de la déclaration à faire.

Le formulaire 2031 SD et son annexe 2031 Bis-SD permet de déclaration le résultat, c’est-à-dire, les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). On déclare un bénéfice ou un déficit, ou un bénéfice/déficit nul selon le cas. Comme le résultat est issu des données déclarées ou des calculs réalisés sur les formulaires 2033 SD, donc en général on commence par remplir les 2033 SD en premier.

Les formulaires 2033 SD permettent notamment de déclarer les immobilisations et amortissements, le résultat de l’exercice et le bilan (actif et passif).

2033-C-SD (Immobilisations et amortissements) : L'amortissement d'un investissement est l'étalement de son coût sur sa durée d'utilisation. En fait les investissements réalisés perdent des valeurs dû à leurs utilisations, ou simplement au temps. Dans le cadre de la LMNP, les investissements réalisés pour l’achat d’un bien immobilier ou des équipements deviennent des immobilisations. Ces investissements ne sont « consommés » dans sa totalité en une année mais sur de périodes plus longues, ils perdent leurs valeurs au fur et à mesure, d’où amortissements. Toutes les immobilisations ne sont pas amortissables : parmi le coût d’acquisition du logement, on considère qu’une partie est destinée à l’achat des terrains et une partie au logement lui-même (constructions), la part correspondant aux terrains n’est pas amortissable, seule la part correspondant au logement (constructions) est amortissable. Les équipements sont amortissables, sur de périodes plus courtes que les constructions. En LMNP, on a le droit de déduire du bénéfice réalisé des amortissements sous condition que les amortissements ne génèrent pas de déficit. Cette déduction vient diminuer le bénéfice réalisé, et par conséquent faire baisser le montant des impôts à payer, c’est ce qui rend l’intéressant le régime réel en LMNP.

2033-B-SD (Résultat de l’exercice) : Sur ce formulaire, on déclare les productions vendues et les charges. La production correspond principalement aux loyers perçus, et les charges correspondent aux différentes dépenses réalisées pour la location du logement en meublé : les charges de copropriété, la prime d’assurance, dépenses diverses pour achat des accessoires dans le cadre de cette activité, etc. Si on a un emprunt, on peut inclure les intérêts et assimilés payés (prime d’assurance prêt, frais de dossier, caution Crédit Logement), mais la partie des échéances correspondant au remboursement du capital ne doit pas être considérées comme des charges. On peut aussi inclure les amortissements dans les charges mais ceux-ci ne doivent pas générer de déficit. Si le bénéfice n’est pas suffisant, et la totalité des amortissements n’est pas utilisée, alors le surplus devient des amortissements excédentaires et ils sont reportables aux exercices suivants.

2033-A-SD (Bilan simplifié) : On déclare à l’aide de ce formulaire les actifs et les passifs. En termes d’actifs, on déclare les immobilisations et les amortissements ; en termes de passifs, on déclare le compte courant, le résultat de l’exercice et les emprunts.

2031-SD (Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux) et 2031 Bis-SD (Annexe) : On déclare à l’aide de ces formulaires le résultat, c'est-à-dire, les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le résultat de l'exercice a été calculé précédemment lors de la déclaration 2033.

Outil de génération de la déclaration fiscale LMNP :
Ce site propose un outil permettant de générer facilement, en quelques minutes la liasse fiscale LMNP. Visiter la page et générer les formulaires 2031-SD, 2031 Bis-SD, 2033-A-SD, 2033-B-SD et 2033-C-SD.