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Générer déclaration liasse fiscale LMNP régime réel simplifié

Par Michel de Vexin, mis à jour le 23/03/2019 

Suivre les étapes, générer votre déclaration liasse fiscale LMNP régime réel simplifié en quelques minutes.

Cette page propose un outil de génération de la déclaration fiscale LMNP régime réel simplifié. Vous pouvez générer en quelques minutes la liasse fiscale, c’est-à-dire, les formulaires suivants pour la déclaration fiscale LMNP régime réel simplifié :

2031-SD Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux
2031 Bis-SD Impôt sur le revenu – Annexe au formulaire N° 2031-SD
2033-A-SD Bilan simplifié
2033-B-SD Compte de résultat simplifié de l'exercice (en liste)
2033-C-SD Immobilisations - Amortissements - Plus-values - Moins-values

Vous pouvez aussi visiter ma page de blog www.lmnp-declaration.fr sur la déclaration fiscale LMNP, qui explique comment remplir la liasse fiscale (formulaires 2033), et comment faire la déclaration des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (formulaire 2031).

Si vous souhaitez faire une simulation de votre projet d'investissement LMNP, vous pouvez visiter le site www.lmnp-simulation.fr, vous y trouvez un simulateur LMNP gratuit, et vous pouvez réaliser une simulation LMNP régime réel simplifié en quelques minutes.

Si vous souhaitez, vous pouvez télécharger les formulaires au format pdf sur le site www.impots.gouv.fr:

Pour générer la liasse fiscale LMNP régime réel simplifié, suivre les étapes suivantes :

Etape 1 - Générer 2033-C-SD : IMMOBILISATIONS - AMORTISSEMENTS - PLUS-VALUES - MOINS-VALUES
Année d'exercice 2018
1ère année de l'activité LMNP
Date de 1ère mise en location
 
Investissements immobiliers
 
Autres investissements (non immobiliers)

Etape 2 - Générer 2033-B-SD : COMPTE DE RÉSULTAT SIMPLIFIÉ DE L’EXERCICE (en liste)
Revenus, charges crédit immobilier
Loyers (en €)
Total des loyers perçus
Frais et charges (montant TTC en €)
Montant total TTC: charges de copro, petits entretiens et réparation, dépenses dverses,...
Impôts, taxes et versements assimilés (en €)
Montant total des impôts et taxes payées: taxes foncières, taxes d'habitation, CFE,...
- dont CFE et CVAE (en €)
Total de la CFE et CVAE le cas échéant
Intérêts d'emprunts et assimilés (en €)
Intérêts d'emprunt, primes assurances et autres frais payés dans le cadre du prêt

Etape 3 - Générer 2033-A-SD : BILAN SIMPLIFIÉ
Crédit immobilier capital non remboursé
Montant du capital non encore remboursé au 31/12/2018 (en €)
Montant du capital restant à rembourser en fin de l'exercice
Montant du capital restant dû au 31/12/2019 (en €)
Montant du capital restant à rembourser au 31/12/2019, dettes à plus d'un an

Etape 4 - Générer 2031-SD : IMPÔT SUR LE REVENU - Bénéfices industriels et commerciaux
Veuillez vérifier les résultats des différents formulaires 2033 générés précédemments.
Cliquez sur le bouton "Générer déclaration LMNP" pour générer les formulaires 2031 SD,
2031 Bis-SD ainsi que les formulaires 2033.

Etape 1 : Générer 2033-C-SD : Immobilisations – Amortissements - Plus-values - Moins-values

Pour cela saisir les informations relatives aux investissements immobiliers et équipements mobiliers (literie, meuble, etc…). Même si l’activité LMNP a commencé avant 2018, il faut quand même les saisir car les données sur les investissements sont nécessaires pour le calcul des amortissements.

1ère année d’activité LMNP : indiquer l’année du premier exerce de l’activité LMNP, au format aaaa, par exemple 2018.

2031 Bis-SD : Impôt sur le revenu – Annexe au formulaire N° 2031-SD;

Les investissements immobiliers :

Les amortissements doivent être calculés par composant. Les terrains ne sont pas amortissables. Répartir les investissements immobiliers en plusieurs composants (postes), dont un composant (poste) pour les terrains. Il faut calculer le montant d’investissements correspondant au composant « terrains » (c’est-à-dire, le montant correspondant à la part des terrains), et ceux correspondant aux autres composants. Quand on achète un bien immobilier pour le mettre en location, en général le prix payé est global et le prix des terrains n’est pas précisé, dans ce cas-là, il faut alors estimer le prix correspondant à la part des terrains en appliquant un pourcentage, par exemple 15%. Pour les composants de type « constructions », il faut préciser la durée d’amortissements retenue pour chaque composant.

Cliquer sur le bouton « ajouter un investissement immobilier » pour ajouter un nouvel investissement immobilier (un nouveau composant), cliquer sur le bouton « Modifier » pour modifier un déjà saisi, et cliquer sur le bouton « Supprimer » pour supprimer un composant.

Sur le formulaire de saisie affiché, entrer les données suivantes :

Date : La date d’investissement, il s’agit en général de la date de signature de l’acte de vente. Les amortissements de la première année sont calculés à partir de cette date, au prorata du nombre de jours restants de l’année. Pour les années suivantes, les amortissements sont calculés pour une année pleine. Les montants des amortissements sont calculés pour un amortissement linéaire sur la durée choisie.

Désignation : Courte description de l’investissement ou du bien acheté. Elle est facultative, elle n’est pas utilisée dans les calculs des investissements amortissements.

Prix d’achat : Montant du prix d’achat du bien acheté. Comme expliqué plus haut, lors de l’achat d’un bien immobilier, le prix payé est général global pour le bien (dont les terrains), il inclut le prix du bien immobilier acheté et des frais et commissions (dont, par exemple, des frais notaires, des taxes et des commissions d’agence ou d’intermédiaires le cas échéant). Il faut calculer le montant pour chacun des composants d’investissements immobiliers.

Durée d’amortissements : la durée en nombre d’années sur laquelle les amortissements du bien investi sont calculés.

Exemple 1 :

Cet exemple est celui sur ma page blog « déclaration fiscale LMNP », avec l’achat d’un bien immobilier d’un montant de 100000 euros, répartis en 2 composants :

Terrains : correspondant au 15% du prix, c’est-à-dire, d’un montant de 15000 euros ;

Constructions : le 85% restant, c’est-à-dire, d’un montant de 85000 euros, pour une durée d’amortissements de 30 ans.

Les deux lignes d’investissements (c’est-à-dire, les 2 composants des immobilisations) sont les suivantes :

Désigna­tion Type Montant Durée d’­amortisse­ments
Terrains 15% Terrains 15000 N/A
Construc­tions 85% Construc­tions 85000 30

Exemple 2 :

Il est possible de répartir cet investissement en plusieurs composants. A titre d’exemple, pour l’exemple 1 ci-dessus, on considère toujours la part des terrains à 15% du prix, sur la part des constructions, il est réparti encore en plusieurs composants, par exemple : Gros œuvres, 40% (sur 50 ans), façade et étanchéité 20% (sur 30 ans), équipements 20% (sur 20 ans) et agencement 20% (sur 15 ans). Cela donne :

Désigna­tion Type Montant Durée d’­amortisse­ments
Terrains Terrains 15000 N/A
Gros œuvres Construc­tions 34000 50
Façade et étanchéité Construc­tions 17000 30
Equipe­ments Construc­tions 17000 20
Agence­ments Construc­tions 17000 15

Les autres investissements :

Cela concerne les investissements en mobilier : la literie, les meubles, les électroménagers, etc…

Pour chaque ligne d’investissement, saisir les données suivantes :

Date : date d’investissement

Désignation : une courte description, facultative, elle n’est pas utilisée dans les calculs des immobilisations et amortissements

Montant : montant d’investissement

Durée d’amortissements : durée d’amortissements retenue

Il est possible de saisir plusieurs investissements.

Exemple :

L’exemple utilisé sur ma page blog « déclaration fiscale LMNP », avec un investissement pour un ensemble d’équipements (literie, meuble, etc.) d’un montant de 6000 euros amorti sur 9 ans.

Désigna­tion Montant Durée d’­amortisse­ments
Equipe­ments mobiliers 6000 9

Si l’activité LMNP a commencé avant 2018, il est nécessaire reporter les chiffres déclarés pour l’exercice précédent, c’est-à-dire, l’exercice 2017. Reporter simplement les chiffres déclarés sur le formulaire 2033-C-SD :

Immobilisations :

  • Immobilisations corporelles / Terrains, Valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice (case 426)
  • Immobilisations corporelles / Constructions, Valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice (case 436)
  • Immobilisations corporelles / Autres immobilisations corporelles, Valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice (case 476)

Amortissements :

  • Immobilisations corporelles / Terrains, Montant des amortissements à la fin de l’exercice (case 516)
  • Immobilisations corporelles / Constructions, Montant des amortissements à la fin de l’exercice (case 526)
  • Immobilisations corporelles / Autres immobilisations corporelles, Montant des amortissements à la fin de l’exercice (case 566)

Comprendre le tableau « 2033-C-SD - IMMOBILISATIONS - AMORTISSEMENTS - PLUS-VALUES - MOINS-VALUES » :

On retrouve dans ce tableau les immobilisations, et dans notre cas, les investissements réalisés dans le cadre de l’activité LMNP.

S’il s’agit de la première année d’exercice, les valeurs brutes des immobilisations au début de l’exercice sont égales à zéro. Et les investissements réalisés au cours de l’exercice sont des augmentations. Pour chaque type d’immobilisations, la valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice correspond à la valeur brute au début de l’exercice plus les augmentations, et diminuée du montant des diminutions. Dans le cas du premier exercice LMNP, s’il n’y pas de sortie d’immobilisations, la valeur brute des immobilisations à la fin de l’exercice est égale aux augmentations, soit au montant des investissements réalisés au cours de l’exercice.

Pour les exercices suivants, la valeur brute des immobilisations au début de l’exercice reprend la valeur brute à la fin de l’exercice précédent. S’il y a des investissements réalisés au cours de l’exercice, le montant investi correspond aux augmentations ; sinon, les augmentations sont égales à zéro.

Les investissements immobiliers sont répartis en « Terrains » et « Constructions ». Et les investissements mobiliers sont déclarés sur la ligne « Immobilisations corporelles / Autres immobilisations corporelles ».

Viennent ensuite les amortissements.

Les terrains ne sont pas amortissables, les valeurs sont alors égales à zéro.

Pour les immobilisations de type « constructions » et « autres immobilisations corporelles », les augmentations correspondent au montant des dotations aux amortissements pour l’exercice. Dans notre cas, ils sont calculés pour un amortissement linéaire, c’est-à-dire, le montant des immobilisations est réparti de façon uniforme sur la durée retenue. Par exemple, pour une immobilisation « constructions » de 300000 euros amortie sur 30 ans, le montant des dotations aux amortissements est de 10000 euros pour chaque année pleine. Pour une immobilisation « autres » (investissement mobiliers) de 9000 euros amortie sur 9 ans, le montant des amortissements est alors de 1000 euros par an (par année pleine). Pour la première année d’amortissements, le montant est calculé au prorata de la durée effective d’amortissements.

Pour le premier exercice, le montant des amortissements au début de l’exercice est égal à zéro, pour les exercices suivants, il reprend le montant des amortissements à la fin de l’exercice précédent.

A noter que, aujourd’hui, cet outil de génération des formulaires ne permet pas de gérer les éléments sortis de l’actif ni les reprises, et il ne permet pas de gérer les plus-values, les moins-values.

Etape 2 : Générer 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l'exercice (en liste)

Cette étape permet de générer le formulaire 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l’exercice. Pour cela, il est nécessaire de saisir les loyers et les charges, nécessaire pour calculer le résultat de l’exercice : résultat d’exploitation, résultat comptable, résultat fiscale, bénéfices ou pertes, etc…

Saisir les données suivantes :

Loyers : le montant des loyers perçus

Charges : les charges payées, par exemple les charges de copropriété, les dépenses pour les entretiens courants ou les petites réparations, etc.

Taxes et assimilés : le montant des taxes, par exemple les taxes foncières, la CFE, par exemple, indiquer également le montant de CFE et CVAE

Intérêts d’emprunts et assimilés : les intérêts, les assurances et les autres frais payés dans le cadre du prêt immobilier pour le bien acheté

Si l’activité LMNP a commencé avant 2018, et s’il reste des déficits antérieurs ou des amortissements non encore utilisés, il faut aussi les saisir :

Amortissements reportés l’année dernière : le montant des amortissements excédentaires non utilisés à la fin de l’exercice précédent

Déficits antérieurs reportés : les déficits reportés à la fin de l’exercice précédent

Ces montants viennent à diminuer, le cas échéant, les bénéfices de cette année.

Comprendre le résultat du tableau « 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l’exercice » :

Dans la première partie du bloc « résultat comptable », on trouve les produits d’exploitation. La ligne « production vendue / services » indique le montant des loyer perçus.

Dans la seconde partie du bloc « résultat comptable », on retrouve les charges d’exploitations.

La ligne « autres charges externes » (case 242) indique le montant des différentes charges payées, par les charges de copropriété, les petits entretiens pour maintenir l’appartement en bon état, le coût de petite annonce pour chercher un nouvel locataire par exemple.

La ligne « impôts, taxes et versements assimilés » (case 244) indique le montant des différentes taxes payées : les taxes foncières, la CFE par exemple. Le montant de CFE et CVAE est indiquée dans la case 243.

La ligne « dotations aux amortissements » (case 254) indique le montant des dotations aux amortissements de l’exercice.

La somme de ces différents montants donne les charges d’exploitation.

Les produits d’exploitation diminués des charges d’exploitation permettent de déterminer le résultat d’exploitation. Si les produits d’exploitation sont supérieurs aux charges d’exploitation, on a lors un bénéfice ; si les produits d’exploitation sont inférieurs aux charges d’exploitation, on a alors une perte.

On trouve ensuite sur la ligne « charges financières » (case 294) le montant des charges financières, dans notre cas le montant des intérêts et assimilés payés dans le cadre du crédit immobilier.

Le résultat d’exploitation diminué des charges financières permet de déterminer le résultat comptable. S’il est positif, on a un bénéfice ; s’il est négatif, on a une perte.

On trouve ensuite les montants pour le calcul du résultat fiscal.

Dans le cadre de l’activité LMNP, les amortissements ne doivent pas générer de déficit. Dans le cas où on a déficit comptable, si ce déficit comptable ou une partie de ce déficit est généré par les amortissements, pour calculer le résultat fiscal on déduit du déficit comptable le montant des dotations aux amortissements ayant généré ce déficit comptable, cette partie des dotations aux amortissements devient alors des amortissements excédentaires, ils sont reportables aux exercices suivants. Dans ce cas-là, le montant des amortissements excédentaires est indiqué sur la ligne « réintégrations / amortissements excédentaires (art. 39-4 C.G.I.) et autres amortissements non déductibles » (case 318), le résultat fiscal calculé tient compte de ces amortissements excédentaires.

Dans le cas où on a un bénéfice comptable, il est alors de possible de déduire les amortissements excédentaires et les déficits antérieurs reportables de l’exercice précédent, s’il en reste. Les amortissements excédentaires restant de l’exercice précédent sont imputés en priorité dans la limite du bénéfice. Si après imputation des amortissements excédentaires, on a toujours un bénéfice, les déficits antérieurs de l’exercice précédent sont alors imputés, également dans la limite du bénéfice.

Si les amortissements excédentaires sont utilisés pour calculer le résultat fiscal, le montant des amortissements excédentaires utilisé est indiqué sur la ligne « Déductions / Droit divers / Créance due au report en arrière du déficit » (case 350). Si les déficits antérieurs sont utilisés, le montant imputé est indiqué sur la ligne « Déficits / Déficits antérieurs reportables, dont imputés sur le résultat » (case 360). Le résultat fiscal indiqué tient compte de ces imputations, le cas échéant.

Etape 3 : Générer 2033-A-SD : Bilan simplifié

Cette étape permet de générer le formulaire 2033-A-SD : bilan simplifié.

Pour cela, il suffit de saisir le montant du capital non encore remboursé du prêt immobilier, les autres données sont déjà entrées ou calculées lors des étapes précédentes.

Comprendre le résultat du tableau « 2033-A-SD : bilan simplifié » :

Ce tableau établit un bilan simplifié et permet de connaitre la situation des actifs et passifs de l’activité LMNP en fin de l’exerce. Il faudrait considérer l’activité LMNP comme une « entreprise », qui a sa propre existence (à ne pas confondre avec les biens ou le patrimoine que vous possédez).

Dans la première partie du tableau, on trouve les actifs, c’est-à-dire, ce que possède l’activité LMNP. Les investissements immobiliers ou mobiliers réalisés dans le cadre de la LMNP concernent la ligne « actif immobilisé / Immobilisations corporelles ». La case 028 indique la valeur brute des immobilisations corporelles, soit le montant total des investissements réalisés en fin de l’exercice (amortissements non déduits). La case 030 indique le montant de dotations aux amortissements effectuées en fin de l’exercice. Et la colonne 3 indique la valeur nette des immobilisations, c’est-à-dire, le montant des immobilisations non encore amortis en fin de l’exercice.

Dans la deuxième partie du tableau, on trouve les passifs, c’est-à-dire, ce que l’activité LMNP doit.

L’activité LMNP n’a pas de capital social ou individuel proprement-dit, le "compte de l'exploitant" tient lieu de compte "capital". Chaque fois vous dépensez pour l’activité LMNP, c’est-à-dire, vous mettez de l’argent dans l’activité LMNP, ce compte est crédité (augmenté) du montant correspondant. Mais pourquoi c’est un passif ? En fait, chaque fois vous mettrez de l’argent dans l’activité LMNP, l’activité LMNP vous doit cet argent (comme chaque fois vous investissez dans une société, cette société vous doit le montant investi).

La ligne « capitaux propres / résultat de l’exercice » indique le résultat de l’activité LMNP. S’il est positif, il s’agit d’un bénéfice ; s’il est négatif, il s’agit alors d’un déficit.

La ligne « dettes / emprunts et dettes assimilés » indique le montant du capital non encore remboursé du prêt immobilier.

Etape 4 : Générer 2031-SD IMPÔT SUR LE REVENU Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe

Pour générer les formulaires 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe et 2031 Bis-SD : Impôt sur le revenu - Annexe au formulaire N° 2031-SD, cliquer sur le bouton « Générer déclaration LMNP ». Il n’y a pas besoin de saisir d’autres données, toutes les données nécessaires ont été calculés lors de étapes précédentes.

Comprendre le tableau 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux et son annexe et 2031 Bis-SD : Impôt sur le revenu - Annexe au formulaire N° 2031-SD :

Sur le tableau 2031 Bis-SD (annexe), dans le cadre « H - BIC Non Professionnels » on retrouve les bénéfices ou déficits calculés lors de la génération du formulaire « 2033-B-SD : Compte de résultat simplifié de l'exercice (en liste) ».

Sur le tableau « 2031-SD : Impôt sur le revenu - Bénéfices industriels et commerciaux » : On retrouve dans le cadre « 7. BIC non professionnels (2031 Bis-SD) » également ces montants des bénéfices ou déficits, il s’agit des mêmes montants que ceux indiqués dans le tableau 2031 Bis-SD.

Ces montants doivent être reportés dans la déclaration du revenu (formulaire 2042).


Vous pouvez aussi visiter ma page de blog www.lmnp-declaration.fr pour plus d'informations sur la déclaration fiscale LMNP régime réel simplifié, et comment remplir la liasse fiscale (formulaires 2033), et comment déclarer les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (formulaire 2031).

Ausi vous pouvez faire une simulation de votre projet d'investissement LMNP régime réel simplifié sur le site www.lmnp-simulation.fr.


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